De verpeste woningmarkt

Als de vraag naar brood groter is dan het aanbod, dan stijgt de prijs van brood. Dit lokt extra aanbod uit en er zal na een aanpassingsproces een nieuw evenwicht ontstaan. Dit soort economische wetmatigheden wordt in onze maatschappij steeds minder vertrouwd.

Een markt waar dat wantrouwen al decennialang heerst, is de woningmarkt. Dat die daardoor volledig is verpest, is blijkbaar de prijs die men accepteert door vermeende verdelende rechtvaardigheid te prefereren boven economische efficiëntie.

Voorstanders van overheidsingrijpen op de woningmarkt zullen stellen dat wonen niet zoiets is als brood. Daarmee hebben ze een punt. Wij zouden niet accepteren dat er decennialang schaarste aan brood zou zijn. Dat als gevolg van deze schaarste de prijs van brood relatief hoog zou zijn, waardoor de overheid zich genoodzaakt zou zien mensen met een laag inkomen een subsidie (of toeslag) toe te kennen zodat zij meer brood zouden kunnen kopen. Dat de overheid broodbakkerijen zou ondersteunen waar op grote schaal brood wordt geproduceerd, zodat dit goedkoop kan worden aangeboden. De vraag naar dat soort brood, dat niemand echt lekker vindt, neemt daardoor toe. Dat mensen van dit goedkope brood zouden kunnen blijven profiteren, ook als ze zelf allang geen laag inkomen meer hebben. Enzovoort.

Het voorgaande geeft aan hoe dolgedraaid de Nederlandse woningmarkt is. Bij al die miljarden verslindende pogingen zou je toch mogen verwachten dat de schaarste aan woonruimte vermindert. Jaarlijks pompt de overheid tientallen miljarden in zowel de koop- als de huurmarkt (een schatting van het CPB voor het jaar 2005 komt uit op 14,5 miljard euro ten gunste van huurders en 14,25 miljard euro voor kopers).  Toch is er al sinds de Tweede Wereldoorlog schaarste aan woonruimte en ook sprake van kwalitatieve discrepanties. De motieven voor overheidsingrijpen toen zijn allang niet meer geldig. Zoals ook de eerdere CPB-studie aangeeft, zijn er überhaupt weinig redenen te bedenken voor een zo sterke greep van de overheid op de woningmarkt. Er lijkt niemand te zijn die zich afvraagt of de interventie van de overheid misschien het probleem niet juist instandhoudt. Kennelijk is de perceptie dat de problematiek onoplosbaar is en wendt men zich tot de overheid als schijnbaar neutrale partij om de schaarste te verdelen.

Of vindt men wonen te belangrijk om aan de grillen van de markt over te laten? Brood vervult echter ook een elementaire levensbehoefte. Lang heeft de EU pogingen gedaan althans een deel van de voedselproductie te collectiviseren, maar gelukkig ziet zij tegenwoordig in dat dit een heilloze weg is. Feit is dat verhuur vrijwel een complete staatsaangelegenheid is, op de duurste huursegmenten van de markt na. Het kenmerkende verschil tussen Nederland en omliggende landen is de bijna volledige afwezigheid van  een particuliere verhuurmarkt. Dit terwijl ons land bulkt van de pensioenbeheerders en beleggingsfondsen, zodat er van een tekort aan kapitaal geen sprake lijkt.

Wie ooit zelf wel iets heeft verhuurd of zijn oor te luisteren heeft gelegd bij anderen die dat hebben gedaan, stuit al snel op de oorzaak. Dat is de volstrekt doorgeslagen bescherming van de huurder. Door de gepercipieerde schaarste aan woonruimte denkt menigeen dat iemand die zijn of haar woning wordt uitgezet algauw op straat moet slapen. De huurder geniet een dusdanige wettelijke bescherming dat eigenaren ernstig belemmerd worden in de uitoefening van hun recht op eigendom. Het is juist de kunstmatige schaarste die leidt tot uitwassen als pandjesbazen in grote steden die absurde bedragen voor een kamer vragen. Studenten zijn toch maar vaak geneigd toe te happen, omdat ze geen alternatief denken te hebben. Door de zwakke bescherming van eigendom konden ook criminele activiteiten als kraken jarenlang doorgaan, totdat ze nog maar vrij recent een halfslachtig halt zijn toegeroepen.

Een hervorming van de woningmarkt moet beginnen met het terugbrengen van de huurbescherming tot normale proporties. Dat wil zeggen dat als je b.v. met iemand overeenkomt dat deze drie jaar een woning huurt, deze persoon na drie jaar ook vertrekt of anders vrij eenvoudig daartoe kan worden gedwongen. Dat zoiets best kan, bewijst de aanpassing die gemeenten vrij recent samen met het Rijk hebben doorgevoerd om tijdelijke verhuur van woningen die te koop staan maar niet verkocht raken mogelijk te maken. In dat geval  is het nu mogelijk een woning te verhuren aan iemand die moet vertrekken als het pand wordt verkocht. Veel particulieren, ondernemers en beleggers zijn terughoudend om ruimtes te verhuren (of kiezen een commerciële bestemming), omdat ze iemand als deze er eenmaal inzit er nooit meer uit krijgen en/of omdat huurcommissies, rechters en de gemeente altijd partij kiezen voor de huurder. In veel binnensteden staan op geliefde locaties verdiepingen boven winkelpanden leeg, omdat men liever geen gedoe heeft met huurders. Daarnaast moet natuurlijk ook het absurde puntensysteem als onderdeel van de huurbescherming zo snel mogelijk verdwijnen, dat tot achter de komma voorschrijft hoe hoog de huurprijs mag zijn. Dat is een punt van vrije onderhandelingen waar de overheid niets over hoeft te zeggen.

Er zijn uiteraard meer verstoringen die het functioneren van de woningmarkt belemmeren. Deze laten zich echter een stuk minder snel en eenvoudig aanpakken. Laten we nu eens beginnen met het vrij maken van de huurmarkt (dit kabinet heeft zich al met graagte op het aanpakken van de kopers gestort). Mijn pleidooi is niet om huurders vogelvrij te verklaren. Ik pleit slechts voor een correctie van de doorgeschoten bescherming van de insiders op de woningmarkt, zodat degenen die niet aan onderverhuur doen en al jaren op de wachtlijst staan ook een kans krijgen. Dat is hoe overheidsbeleid vaak uitwerkt: de bescherming van de ene ‘zwakke’ groep gaat ten koste van groepen die nog zwakker zijn. En van de economische groei en welvaart.