De schizofrenie van de woningmarkt

Het is fascinerend om te zien hoe we heen en weer slingeren tussen twee uitersten.

Nog niet zo heel lang geleden kon u zonder problemen een hypotheek krijgen van wel zeven keer het bruto jaarinkomen. En dat bij rentes die gevoelig hoger waren dan de huidige. Thans is dat niet meer mogelijk. Sinds we weer weten dat huizenprijzen ook kunnen dalen zit de schrik voor hoge hypotheken er goed in. We mogen nooit meer zoveel lenen als vroeger.

Maar het is nog niet veilig genoeg. Vindt het Nibud. De organisatie die met het opstellen van uitgavenlijstjes waakt over uw huishoudboekje. Die club heeft in november een advies uitgebracht tot verdere verscherping van de hypotheeknormen. Over de maximumbedragen dus die iemand met een bepaald inkomen zou mogen lenen. Die bedragen gaan verder omlaag.

Een storm van protest stak op. Werkgeversorganisaties als VNO-NCW, makelaars en bouwers, allemaal waren ze tegen. Het herstel op de woningmarkt zou er in hun ogen door worden gefnuikt. Maar tevergeefs zo leek het. Minister Stef Blok stelde op 9 december in de Tweede Kamer dat hij het advies van de Nibud onverkort overneemt. Maar een dag later werd duidelijk dat de Kamercommissie ‘Wonen’ de maatregel wil opschorten. Wordt vervolgd dus. Het is natuurlijk een loffelijk streven om te willen voorkomen dat mensen in financiële problemen komen door te hoge lasten maar ondertussen worden er wel dubbele standaarden gehanteerd.

Iemand met een bruto jaarinkomen van €30.000 mag bij een rente van 3,25% van het Nibud in 2015 nog €137.018 aan hypotheek krijgen. Dat komt overeen met een bruto jaarlast van €4.453 aan rente. Oftewel €371 per maand. Na belastingaftrek resteert iets van €250. Dit zou dus het maximum zijn dat iemand met een netto maandinkomen van pak hem beet €1.850 zou kunnen opbrengen. Niet meer dan een zeer bescheiden studentenkamer.

Woont iemand met zo’n inkomen in een sociale huurwoning, dan betaalt hij zomaar €699 per maand aan kale huur. Dat vindt dezelfde overheid die waakt dat u niet teveel leent weer geen enkel probleem. En in de vrije huursector kom je in veel steden helemaal nergens met zo’n bedrag. Lees verder op pagina twee.

Maar iemand die koopt, moet natuurlijk niet alleen rente betalen maar tegenwoordig ook weer aflossen, kunt u zeggen. Een aflossing is (bedrijfs)economisch gezien weliswaar geen kostenpost en in dit geval een vorm van sparen en daarom niet te vergelijken met een huurbetaling, het is natuurlijk wel een bedrag dat je maandelijks moet kunnen missen.

Uitgaande van een dertig jaar lopende annuïteitenhypotheek komt bovengenoemde koper uit op €602 bruto per maand. Hier zit dus een deel vermogensopbouw in en is all in zelfs vóór belastingaftrek nog goedkoper dan het maximum huurbedrag in de sociale sector. Natuurlijk stijgen bij een annuïteitenhypotheek jaarlijks de netto maandlasten doordat het aftrekbare maandelijkse rentedeel dat in het eerste jaar €371 is, langzaam daalt terwijl de niet aftrekbare aflossingscomponent stijgt. Die lastenverzwaring is echter een fractie van de gemiddelde jaarlijkse huurverhogingen.

De overheid die waakt over uw maandlasten als huizenkoper vindt het prima dat u zich blauw betaalt aan huur. Verdient u meer dan €34.678 en huurt u een sociale huurwoning, dan mag een woningcorporatie u een huurverhoging 0,5 procentpunt boven de basisverhoging in rekening brengen. En verdient u als gezin meer dan €43.602, dan is die opslag zelfs 2,5 procentpunt. Dit kan leiden tot huurverhogingen van wel 6,5%.

U bent een scheefhuurder en moet eigenlijk gaan huren in de vrije sector vindt de overheid. Maar die markt is in Nederland relatief klein, mede door de omvangrijke sociale sector. Iets vinden in het segment net boven de sociale sector met een maandhuur tussen de €700 en €1.000 valt daardoor niet mee. Maar de mogelijkheid om iets kopen dat per saldo tot lagere maandlasten leidt dan dit soort huren wordt dus ook beperkt. Zo vallen mensen op de woningmarkt tussen wal en schip.

Natuurlijk is een vergelijking van alleen de maandlasten van kopen en huren incompleet. Als huurder ben je flexibeler en daarom mag het best iets duurder zijn dan de koop van een vergelijkbare woning. Bovendien loop je als koper risico wat betreft de waardeontwikkeling van het pand waar je inzit. Toen gedacht werd dat die waarde alleen maar omhoog kon werd er in bepaalde gevallen overoptimistisch (te)veel (uit)geleend.

Nu we weer eens hebben gezien dat die waarde ook naar beneden kan, schieten we door naar de andere kant. Met als bizar gevolg dat het Nibud, minister Blok en vele anderen een beetje rente betalen enger lijken te vinden dan het moeten opbrengen van hoge huren.