We hebben een nieuw scrabblewoord: 'Bouwpolder'

De overheid heeft in de afgelopen decennia te weinig gedaan om (te) grote prijsstijgingen op de Nederlandse woningmarkt tegen te gaan en liet zo een zeepbel ontstaan. Althans, dat is de belangrijkste conclusie uit het eindrapport dat de tijdelijke Kamercommissie Huizenprijzen vanochtend publiceerde. De belangrijkste oorzaak van die zeepbel is volgens de commissie dat we meer zijn gaan lenen. Maar waarom zijn we meer gaan lenen? Wat is het echte verhaal achter de malaise op de woningmarkt?

De woningmarkt bestaat uit twee categorieën: de huurmarkt en de koopmarkt. In deze column concentreer ik me op de laatste. Zij is een belangrijke economische indicator, want er gaat veel geld in om en ze weerspiegelt voor een belangrijk deel het vertrouwen dat consumenten hebben in de toekomst. De Nederlandse woningmarkt is daarbij nog eens uniek, want per hoofd van de bevolking kent ons land de hoogste hypotheekverstrekking in de wereld. Dat heeft meerdere oorzaken.

De eerste oorzaak is de fiscale behandeling van de hypotheekrente. Die rente mag in ons land van het belastbare inkomen worden afgetrokken. Vroeger vrijwel volledig, nu zijn er enkele beperkingen, maar nog steeds kent ons land, zeker vergeleken met de ons omringende landen, het hoogste percentage renteaftrek. Maar dat is niet de enige reden van de relatief hoge hypotheekschuld van de Nederlander, er is meer.

Een tweede oorzaak is namelijk, dat de overheid in de voorbije jaren het eigen woningbezit sterk heeft gestimuleerd. Dat deed ze niet alleen door een gunstige fiscale regeling (de HRA) intact te laten, dat deed ze ook door huurders tegen aantrekkelijke voorwaarden in staat te stellen hun huurwoning te kopen van hun woningcorporatie.

Een derde belangrijke oorzaak is gelegen in de grote hoeveelheid (goedkoop) krediet, dat beschikbaar werden gesteld aan potentiële kopers. In relatief korte tijd werden er talloze fancy producten ontwikkeld: van aflossingsvrije hypotheken tot spaarhypotheken, van beleggingshypotheken tot variabele renteproducten. De hypotheekbomen groeiden tot in de hemel, het kon niet op!

En nu zitten we met de kater.

Want opeens staan een half miljoen huishoudens 'onder water', dat wil zeggen dat hun restschuld hoger is dan de marktwaarde van hun huis. En de vooruitzichten zijn dat dit aantal makkelijk kan verdubbelen. Strop voor de eigenaren, maar vooral een strop voor de banken, die forse verliezen zullen moeten nemen op hun uitstaande hypotheken portefeuille. Geen aanlokkelijk vooruitzicht voor een toch al zwaar door de eurocrisis getroffen sector, die bovendien geconfronteerd zal worden met hogere kapitaaleisen uit Brussel in het kader van Basel III.

Hoe heeft dit allemaal kunnen gebeuren? Kon men dit niet aan zien komen?

Het antwoord op die laatste vraag is een simpel 'ja'. Maar wie kan dan aangewezen worden als schuldige? Het antwoord van de commissie hierop is dat de overheid de hoofdschuldige is. Maar die conclusie deel ik niet. Het juiste antwoord hierop is, dat er velen blaam treffen.

De locale overheden doordat zij uit begrotingsoverwegingen de koopprijzen kunstmatig opstuwde door te rommelen met grondprijzen, waarbij  'de buit' doorgaans keurig werd verdeeld onder gemeente en ontwikkelaar. De Rijksoverheid, doordat zij niet of nauwelijks de HRA heeft afgebouwd en heeft omgezet in een algemene belastingverlaging. De banken, hypotheekadviseurs en makelaars die gezamenlijk jarenlang het woningbezit krachtig hebben gestimuleerd door met steeds 'aantrekkelijkere' hypotheekproducten te komen, steeds meer uit te lenen, vaak op basis van meerdere inkomens, zonder rekening te houden met het feit dat het inkomen van één van de partners wel eens zou kunnen wegvallen door arbeidsongeschiktheid, zwangerschap of werkloosheid. Kortom, er is een hele verticale bedrijfstak schuldig. Van publiek tot privaat.

De commissie stelt dan wel dat de HRA niet een directe oorzaak is geweest van de stijging van de huizenprijzen, maar dat lijkt me een boude uitspraak, altijd lastig te bewijzen of te ontkennen. In mijn optiek speelt de HRA wèl een directe rol, omdat de renteaftrek bepaalt hoeveel je kan lenen. Daar houden kopers, hypotheeknemers (de geldverstrekkers) en hypotheekadviseurs immers rekening mee. Maar het ligt nog wat complexer.

Eén van de andere conclusies uit het commissierapport stelt, dat de concurrentie in de bouw sterk is afgenomen. Als de concurrentie minder wordt stijgen de prijzen in de regel. Zeker als er daarbij ook nog eens sprake is van een-tweetjes tussen gemeente en projectontwikkelaar bij de grondprijs bepaling. Die 'bouwpolder', zoals de commissie het noemt, zou zich veel meer op die grondspeculatie hebben gericht dan op de nieuwbouw. Nu neem ik dat onmiddellijk aan, maar als de commissie zelf constateert dat het aandeel van de nieuwbouw in de totale huizenmarkt slechts 1 procent bedraagt, worden er door de commissie dan geen punaises gepoetst en de kist vergeten?

Als oorzaken van dat stagnerende nieuwbouwproces noemt de commissie de relatieve schaarste aan bouwgrond (ruimtegebrek), grote regionale verschillen en het complexe proces dat het bouwen van huizen is. In mijn optiek snijdt alleen het eerste argument hout, en dan nog vooral in Zuid-West Nederland. De werkelijke reden, vanuit de overheid bezien, is natuurlijk de grondprijs opdrijvende maatregelen. En de banken leenden grif de benodigde kwartjes. Alles gaat goed zolang de economie groeit en bloeit.

Maar met de internationale kredietcrisis, die eind 2007 inzette in de VS en al snel overwaaide naar Europa, werd alles anders. Mensen keken de kat uit de boom, verloren hun baan of kregen een tijdelijk contract in plaats van een vast en de markt zakte in. Ik heb ook nooit begrepen dat het enorme stimuleringsbeleid van de overheid richting ZZP'ers bij de beleidsmakers nooit eens een lampje heeft doen branden welke gevolgen dat zou kunnen hebben voor de koopmarkt.

Voeg daarbij de nachtmerrie van de eurocrisis, waardoor banken geen cent meer uitlenen, zelfs niet aan levensvatbare projecten die elke ratio toets glansrijk doorstaan, en de cirkel is rond.

En nu zit de bouwwereld met de gebakken peren. En in haar kielzog de hypotheekadviseurs, de makelaars, de gemeentebesturen en de hypotheekverstrekkers. Ik kan geen medelijden met hen hebben. Zij hebben enkele decennialang dik hun zakken kunnen vullen en hadden maar beter met hun centjes om moeten gaan. Dat geldt voor hen allemaal.

En als ik dan zo wat 'aanbevelingen' lees, waar de commissie mee komt, zoals 'een jaarlijks hoofdlijnen debat in het parlement' of 'een grotere rol voor pensioenfondsen' (lees: het overnemen van (een deel van) de hypotheekporfolio's van de banken), dan bekruipt me een hevig déja vu gevoel. Zoiets van 'als het kalf verdronken is dempt men de put'.

Want natuurlijk had men dit kunnen aan zien komen. En natuurlijk heeft men veel te lang gewacht met het nemen van maatregelen. Niet alleen in de financiële sector, hoelang is het geleden dat DSB down the drain ging? Toch al weer een paar jaartjes terug nietwaar? En zeg niet dan DNB en AFM niet gewaarschuwd hebben, want dat hebben ze wel. Maar ook de Rijksoverheid heeft gedraald bij het tegengaan van grondspeculatie door locale gemeentebesturen.  Hoeveel tientallen miljoenen euro's belastinggeld heeft onze Senaatsvoorzitter, de voormalige burgervader van Apeldoorn, de heer Fred de Graaf (VVD) niet door het putje gespoeld?

En als zo vaak concludeert de politiek thans 'met wijsheid achteraf'. Wat zou het toch een zegen zijn ooit in een land te mogen wonen, dat bestuurd wordt door mensen met visie, gezond verstand en kennis van zaken.