Prijs van een huis minder belangrijk dan maandlast

Wie het nieuws een beetje volgt, kan het niet ontgaan zijn: elke maand wordt het record van de huizenprijzen weer gebroken. De gemiddelde prijs die je betaalt voor een woning blijft maar stijgen – in een duizelingwekkend tempo. In mei 2021 lagen de prijzen maar liefst 12,9% hoger dan een jaar eerder. Waar gaat dat naartoe?

Over de oorzaken van de exploderende huizenprijzen wordt van alles gezegd. De wet van vraag en aanbod staat daarbij centraal: er is veel vraag en te weinig aanbod. Dat aanbod bestaat uit bestaande woningen (huiseigenaren die hun woning te koop zetten) – en nieuwbouw. Het totaal van dat aanbod is duidelijk te klein voor het aantal mensen dat een woning wil en kan kopen. Daardoor lopen de prijzen hard op.

Naarmate de huizenprijzen stijgen zou de vraag moeten dalen. Iedereen heeft immers een grens qua prijs die hij wil en kan betalen voor een woning. Vanaf een bepaald prijsniveau móet de koper wel afhaken, simpelweg omdat het niet meer te financieren is.

Vooralsnog lijkt dat niet aan de orde: de vraag is nog steeds veel groter dan het aantal woningen dat te koop staat. Wel blijkt uit de cijfers dat het aantal transacties in mei behoorlijk gedaald is: er wisselden 12,1% minder huizen van eigenaar dan in mei 2020. Dit zou kunnen aangeven dat voor een deel van de kopers de grens wel bereikt is – het kan ook te maken hebben met een correctie voor het grote aantal woningverkopen in de eerste drie maanden van dit jaar..

De prijs die voor een huis geboden wordt heeft een sterk verband met het bedrag dat mensen kunnen betalen. Het lijkt niet zo zeer te gaan om de koopsom op zich – wel om de maandlasten van de bijbehorende hypotheek. Die lasten worden voor een groot deel bepaald door de stand van de hypotheekrente. Alhoewel die rente de laatste tijd wel enigszins stijgt kunnen we nog steeds spreken van een historisch laag niveau.

De lage hypotheekrente zorgt ervoor dat de maandlasten van hoge hypotheken toch goed te dragen zijn. En dat de maximale hypotheek voor veel Nederlanders op een niveau ligt waarmee ze – ondanks de hoge huizenprijzen – nog steeds een huis kunnen kopen. Zolang dat lukt vinden ze het niet zo belangrijk welk bedrag ze precies neertellen voor dat huis.

Dat is heel begrijpelijk: het is nagenoeg onmogelijk om een betaalbare huurwoning te vinden. Veel mensen betalen liever hetzelfde bedrag voor een hypotheek dan aan huur. In de maandlast van een hypotheek zit immers een deel aflossing, of zoals ze ook wel zeggen ‘Een eigen huis komt naar je toe’.

Daarbij hoort wel een kanttekening: met een eigen huis loop je ook risico. Als de huizenprijzen door welke oorzaak dan ook instorten – dan kan er bij verkoop van de woning sprake zijn van een restschuld. Het is nog niet heel lang geleden dat er heel veel huizen ‘onder water’ stonden en verkopers een schuld overhielden. Het is en blijft belangrijk dit voor ogen te houden bij het kopen van een huis.