De lasten van de starterslening

Het gaat weer beter met de woningmarkt. Beter in de zin dat het aantal transacties in de lift zit. Maar het is niet voor iedereen goed nieuws.

Het is goed nieuws voor de economie, want meer verkochte woningen betekent werk en omzet voor tal van bedrijfstakken. Tuincentra, doe het zelf ketens, verhuizers en notarissen, ze profiteren allemaal mee van een opleving in de huizenmarkt. Met de toegenomen koopbereidheid stijgen ook de prijzen van huizen weer. In september 2014 lagen die gemiddeld 1,7% hoger dan in september 2013 zo meldde het Centraal Bureau voor de Statistiek op 21 oktober. Notoire pessimisten zullen zeggen dat het nog te vroeg is om van een echte trendbreuk te spreken maar deze 'jaar op jaar'-prijsstijging zien we nu al zes maanden.

Goed nieuws dus. Maar niet voor iedereen. Starters op de woningmarkt zijn uiteraard minder blij met deze ontwikkeling. De uitverkoop lijkt echt voorbij. Gelukkig voor hen staat de rente nog heel laag maar met stijgende prijzen neemt de betaalbaarheid natuurlijk niet toe. Maar geen nood, we hebben ook nog de starterslening. Die is bedoeld als steuntje in de rug voor hen die niet op eigen kracht de financiering van een eerste eigen woning rond krijgen. Het is een aanvulling op de reguliere hypotheek tegen zachte voorwaarden. Zo betaalt de starter gedurende de eerste drie jaar geen rente en aflossing.

Startersleningen worden verstrekt via de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVN). De SVN is een non profit organisatie die namens gemeentes, provincies en andere partijen ‘revolverende’ fondsen beheert waaruit leningen worden verstrekt die kunnen bijdragen aan de "kwaliteitsverbetering van de fysieke woon- en leefomgeving in stadswijken en dorpskernen".

Als je dat soort teksten ziet gaan natuurlijk alle alarmbellen af. Wie dacht dat het belang van de starters primair vooropstaat vergist zich. De starterslening wordt een instrument om allerlei afgeleide sociale doelen na te streven. Uiteindelijk zijn het de bij de SVN aangesloten gemeenten die bepalen of iemand een starterslening krijgt. Hiervoor gelden tal van voorwaarden die per gemeente verschillen. Een woud aan regels is het gevolg en de aanvraag en toetsing wordt een helse administratieve exercitie. Zo kan de gemeente bijvoorbeeld voorwaarden hebben ten aanzien van de ‘doelgroepen’ die in aanmerking komen, of voor welk segment van de woningmarkt de lening wordt verstrekt. De starterslening geeft de gemeente de gelegenheid een beetje te sturen op wie waar komt te wonen.

Maar hier blijft het niet bij. Zo zijn er ook gemeenten die de kosten van de starterslening (deels) afwentelen op de verkoper zo berichtte RTL Nieuws onlangs. Iemand die zijn huis verkoopt aan een starter met een starterslening loopt het risico een pittige rekening van de gemeente te ontvangen. Niet overal en waar het gebeurt niet van gelijke omvang. Net als bij de voorwaarden voor het aanvragen van een lening is ook bij het afwentelen van de kosten willekeur de norm. In Breda betaalt de verkoper 1% van de verkoopprijs. In Apeldoorn geldt een vast bedrag van €1250. Zo kan de starterslening zich als een boemerang tegen de starter keren. Want indien mogelijk zal een verkoper de woning natuurlijk liever verkopen aan een niet starter. Of een hogere prijs proberen te bedingen als hij weet in onderhandeling te zijn met een kandidaat voor een starterslening. Die fijne lening verzwakt zo je onderhandelingspositie.

Laten we deze regeling dus maar snel afschaffen. De uitgespaarde kosten van zowel de zachte financieringsvoorwaarden als het bureaucratische circus eromheen vertalen we liever in lagere belastingen. Dat lijkt mij een effectiever middel om de bereikbaarheid van een eigen woning te verhogen.

Ewoud Jansen is econoom en publicist. Volg hem op Twitter.