Aflossen zet je vermogen klem
Het CBS publiceerde op 21 maart weer cijfers over de huizenmarkt. Meer specifiek over de waarde van de woningen ten opzichte van de hypotheekschuld.
Het zal niemand verrassen dat het aantal huishoudens met onderwaarde flink is toegenomen. Op de peildatum van 1 januari 2013 was het aantal opgelopen tot ruim 1,4 miljoen. Een verdriedubbeling sinds 2008, toen de huizenprijzen piekten. Toch zijn er ondanks een prijsdaling van 20% nog altijd veel meer huishoudens met overwaarde. Bij 2,1 miljoen huishoudens is de waarde van de woning hoger dan de hypotheekschuld en rond de 720.000 eigenwoningen zijn zelfs volledig hypotheekvrij. En het beeld wordt gunstiger (of minder ongunstig zo u wilt) als we de opgebouwde tegoeden in de gewraakte en thans verboden spaarhypotheken meenemen. Want dat had het CBS niet gedaan. In de hele discussie over de particuliere schuldenberg hoor je sowieso weinig over deze vermogensdelen. Erg jammer zoals ik al eens eerder schreef.
Ik zou wel eens willen weten hoeveel er in die potten zit om een wat vollediger beeld te krijgen van de schuldenproblematiek. Helaas valt dat niet mee. Het CBS zelf maakt bij een algemeen overzicht van de samenstelling van particuliere vermogens geen melding van deze tegoeden. We zullen dus op een andere manier de omvang ervan moeten benaderen. Volgens het Economisch Instituut voor de Bouw komt er vanaf 2015 tot 2030 zon 200 miljard aan aflossingen vrij uit de aan de hypotheek gelieerde spaar en beleggingstegoeden. Als we aannemen dat die 200 miljard gelijk over de komende 15 jaar is verdeeld en we rekenen met een rente van 4% dan is de huidige waarde zon 150 miljard. Toch een flink deel van de dikke 600 miljard aan hypothecaire schuld die we samen hebben. Het is uiteraard te verwachten dat een groot deel van die 150 miljard zit bij oudere woningeigenaren die toch al overwaarde hebben maar het aantal woningen onder water zal er zeker niet groter maar wel kleiner van worden. En het bedrag nuanceert dus sowieso in absolute zin de enorme private schuldenberg. En dat is wat mij betreft te weinig gedaan. Met als gevolg dat we allemaal als de dood zijn voor het hebben van een hypothecaire schuld die we daarom zo snel mogelijk willen aflossen. De overheid verplicht voor nieuwe gevallen volledige aflossing willen ze in aanmerking blijven komen voor renteaftrek. Veel mensen lijken hierbij te denken dat door af te lossen ze lekker gratis kunnen wonen. Dat is onzin. Zeker, je betaalt geen rente meer maar je loopt tevens de rendementen mis die het in terugbetalingen gestoken geld elders had kunnen opleveren. In individuele gevallen kan de restschuldenproblematiek zeer schrijnend zijn maar van iedereen verlangen de lening voor 100% af te lossen lijkt me dus een overreactie.
De wetgever dwingt nu een eigenwoningbezitter tot het opbouwen van vermogen. Want dat doe je met het aflossen van een lening waar een bezit tegenover staat. Vermogensopbouw kan natuurlijk geen kwaad en uiteraard verkleint aflossen de kans op het hebben van een restschuld maar bevoogdend is het wel. Bovendien is het een zeer inflexibele vorm van vermogensopbouw. Je geld zit rotsvast in stenen. Je kunt er niet bij zonder je huis te verkopen en te verhuizen. De huurder die niks hoeft af te lossen en in plaats daarvan dat geld op een beleggingsrekening kan zetten heeft er geen last van.
In het Vara programma Kassa van 22 maart werd deze problematiek voor het voetlicht gebracht. Een echtpaar met een overwaarde van 200.000 vroeg zich af hoe ze dit vermogen kon verzilveren om een leuk feest te geven. Gelukkig voor hen hadden een aantal maatschappelijke organisaties en de overheid verenigd in de Task Force Verzilveren zich deze vraag al eerder gesteld. Deze club propageert dat banken en financiële instellingen meer mogelijkheden moeten aanbieden als omkeerhypotheken en verkoop-&-terughuur constructies. Technisch vaak complexe en meestal geen goedkope oplossingen. Het klinkt nogal omslachtig. Aan de ene kant dwingt de overheid kopers hun volledige lening af te lossen. En als dat dan eenmaal braaf is gedaan dan gaat diezelfde overheid meedenken hoe het klemgezette vermogen weer vrijgemaakt kan worden.
Het kans dus allemaal simpeler. Laat huizenkopers en geldverstrekkers onderling bepalen of en in welke mate er wordt afgelost. Dwing mensen niet het grootste deel van hun vermogen in stenen vast te zetten. Geef ze de keus en de mogelijkheid om een belangrijk deel van dat vermogen in meer liquide vorm aan te houden. Met een terugtredende overheid die meer zelfredzaamheid van burgers verwacht zou dat heel logisch zijn. En dat liquide vermogen is ook inzetbaar mocht een totaal armageddon op de huizenmarkt zich nog voordoen. Aflossen is niet de enige, maar wel meest inflexibele remedie tegen eventuele restschulden.
Ewoud Jansen, Econoom en publicist. Twitter: @ewoudjansen
